Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Sürecinin Hukuki Çerçevesi
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taraflar arasındaki ekonomik ve sosyal dengeleri doğrudan etkileyen hassas konuların başında gelir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A uyarınca, kira ilişkisinden doğan alacak, tahliye, kira tespit ve uyarlama talepli uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu yasal zorunluluk, mahkemelerin iş yükünü azaltmayı hedeflerken taraflara da daha hızlı ve masrafsız bir çözüm yolu sunar.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecinin mali boyutunu iyi yönetmek, tarafların hak kaybına uğramasını engeller. Süreç sonunda bir uzlaşmaya varılıp varılamaması, ödenecek arabuluculuk ücretinin miktarını ve bu ücretin kimin tarafından karşılanacağını doğrudan belirler. Hukuki süreçlerin takibi sırasında hak düşürücü sürelerin kaçırılmaması da kritik önem taşır. Bu kapsamda, arabuluculuk aşamasından sonra izlenecek yollar hakkında bilgi edinmek için Kira Hukukunda Dava Açma Süreleri ve Arabuluculuğun Hak Düşürücü Sürelere Etkisi başlıklı çalışmamız incelenebilir.
Anlaşmazlık Durumunda Arabuluculuk Ücreti ve Bütçeden Karşılanan Miktar
Arabuluculuk görüşmeleri sonucunda tarafların ortak bir paydada buluşamaması ve sürecin anlaşmazlıkla sona ermesi durumunda arabulucunun ücreti saat esasına göre belirlenir. 2026 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi (RG 26.12.2025 / 33119) uyarınca, kira uyuşmazlıklarında anlaşmazlıkla biten süreçlerde saatlik ücret tarifesi uygulanır.
Kira uyuşmazlıklarında iki taraflı görüşmelerde arabulucunun bir saatlik ücreti, taraf başına 1.170 TL olmak üzere toplamda saatlik 2.340 TL olarak belirlenmiştir. Dava şartı olan arabuluculuk görüşmelerinde, tarafların anlaşamaması halinde ilk 2 saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. Bu doğrultuda, 2 tarafın katıldığı ve anlaşmazlıkla biten bir kira uyuşmazlığında bütçeden ödenen 2 saatlik toplam ücret 4.680 TL (1.170 TL × 2 taraf × 2 saat) olmaktadır.
Görüşmelerin 2 saati aşması durumunda, aşan süreye ilişkin saatlik ücret taraflarca eşit şekilde ve doğrudan arabulucuya ödenir. Bakanlık bütçesinden ödenen 4.680 TL tutarındaki arabuluculuk ücreti ise ilerleyen süreçte açılacak davada yargılama gideri olarak kabul edilir ve davayı kaybeden taraftan tahsil edilir. Bu konunun mali detayları hakkında daha geniş bir perspektif edinmek için Arabuluculukta Anlaşamama Halinde Ücreti Kim Öder? içeriğimize göz atabilirsiniz.
Anlaşma Durumunda Nispi ve Maktu Ücret Hesaplaması
Görüşmelerin anlaşma ile sonuçlanması durumunda arabulucuya ödenecek ücret, üzerinde uzlaşılan menfaatin veya alacağın değeri üzerinden nispi (oranlı) olarak hesaplanır. 2026 yılı tarifesine göre, tek arabulucunun görev yaptığı ve anlaşmayla sonuçlanan uyuşmazlıklarda uygulanacak nispi oranlar şu şekildedir:
- İlk 600.000 TL için %6
- Sonraki 960.000 TL için %5
- Sonraki 1.560.000 TL için %4
- Sonraki 3.120.000 TL için %3
- Sonraki 9.360.000 TL için %2
- Sonraki 12.480.000 TL için %1,5
- Sonraki 24.960.000 TL için %1
- Sonrası için %0,5
Anlaşma sağlandığında ödenecek arabuluculuk ücreti, taraflarca aksine bir kararlaştırma yapılmadığı müddetçe eşit olarak paylaştırılır. Tarifede belirlenen asgari sınır uyarınca, kira uyuşmazlıklarında anlaşma halinde ödenecek ücret 9.000 TL altında olamaz. Ayrıca, dava şartı arabuluculuk kapsamında tarafların anlaşması halinde ödenecek ücret, her halükarda anlaşmazlık durumunda bütçeden ödenecek 2 saatlik ücret olan 4.680 TL tutarından az olamaz. Nispi ve maktu sınırların detaylı analizi için Arabuluculukta Anlaşma Halinde Yüzde Kaç Ücret Ödenir? yazımız yol gösterici olacaktır.
Kira uyuşmazlığınızın türüne, anlaşma sağlanan bedele veya görüşme süresine göre tam ve kesin bir hesaplama yapmak için arabuluculuk ücreti hesaplama aracımızı kullanarak güncel tarife üzerinden net sonuçlara ulaşabilirsiniz.
Uygulamada Dikkat Edilecek Noktalar ve Usul Kuralları
Kira arabuluculuğu sürecinde tarafların haklarını koruması ve usul hatalarından kaçınması için dikkat etmesi gereken temel yasal kurallar bulunmaktadır. 6325 sayılı Kanun m.18 uyarınca, arabuluculuk süreci sonunda hazırlanan anlaşma belgesi, taraflar ve avukatları ile arabulucu tarafından birlikte imzalanırsa, icra edilebilirlik şerhi aranmaksızın doğrudan ilam niteliğindedir. Ancak taraflardan birinin avukatı yoksa veya belge sadece taraflar ve arabulucu tarafından imzalanmışsa, bu belgenin icra edilebilir kılınması için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.
Görüşmeler sırasında tarafların vekilleri aracılığıyla temsil edilmesi durumunda, avukatların yetki belgelerinde veya vekaletnamelerinde "arabuluculuk sürecinde temsil ve anlaşma yapma yetkisi" ibaresinin açıkça yer alması gerekir. Aksi takdirde, yetkisiz temsil nedeniyle imzalanan anlaşma belgelerinin geçerliliği tartışmalı hale gelecektir. Bu tür usuli eksiklikler, ileride açılması muhtemel davalarda hak kayıplarına yol açabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira arabuluculuk ücretini kim öder?
Anlaşma durumunda ücret, taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça yarı yarıya ödenir. Anlaşmazlık durumunda ise ilk 2 saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır; ancak bu tutar daha sonra açılacak davada haksız çıkan taraftan yargılama gideri olarak tahsil edilir.
Anlaşma halinde asgari ücret sınırı ne kadardır?
2026 yılı tarifesi kapsamında kira uyuşmazlıklarında anlaşma sağlanması durumunda arabulucuya ödenecek asgari ücret 9.000 TL olarak belirlenmiştir.
Arabuluculukta anlaşamazsak dava açma süresi nedir?
Arabuluculuk son tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren yasal dava açma süreleri içinde yetkili sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Arabuluculuk süreci boyunca zamanaşımı ve hak düşürücü süreler işlemez.
Arabuluculuk anlaşma belgesi doğrudan icra edilebilir mi?
Anlaşma belgesi; taraflar, avukatları ve arabulucu tarafından birlikte imzalanmışsa doğrudan ilam niteliğindedir ve icra edilebilir. Taraflardan en az birinin avukatı yoksa sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması şarttır.
Kira Uyuşmazlıklarında Süreç Yönetimi İçin Somut Öneriler
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk masasına oturmadan önce tarafların talep ettikleri kira bedelini, tahliye gerekçelerini ve ödenmemiş alacak miktarlarını net bir şekilde somutlaştırması gerekir. Görüşmeler sırasında sadece duygusal gerekçelerle değil, piyasa gerçekleri ve yasal sınırlar göz önünde bulundurularak müzakere yürütülmelidir. Anlaşma sağlandığı takdirde düzenlenen belgenin hukuki niteliği ve icra edilebilirliği konusunda mutlaka uzman bir avukattan destek alınması, sürecin sorunsuz tamamlanmasını sağlayacaktır.