Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Arabuluculuğun Yasal Çerçevesi
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, apartman ve site yaşamında komşuluk ilişkilerini doğrudan etkileyen ve sıkça yargıya taşınan konular arasındadır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kapsamında yapılan yasal düzenlemelerle birlikte, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan anlaşmazlıkların büyük bir kısmı için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı haline getirilmiştir. Bu zorunluluk, mahkemelerin iş yükünü azaltmayı hedeflerken taraflara da daha hızlı ve ekonomik çözümler sunmaktadır.
Dava şartı kapsamındaki kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında, arabuluculuk sürecinin sonunda tarafların bir uzlaşıya varıp varamaması, ödenecek arabuluculuk ücretinin miktarını ve bu ücretin kimin tarafından karşılanacağını doğrudan belirler. Sürecin mali boyutunu doğru yönetmek için Adalet Bakanlığı tarafından yayınlanan güncel tarifelerin ve yasal kuralların iyi bilinmesi gerekir.
Anlaşmazlık Durumunda Kat Mülkiyeti Arabuluculuk Ücreti
Arabuluculuk görüşmeleri sonucunda tarafların ortak bir karara varamaması ve sürecin olumsuz sonuçlanması durumunda, arabuluculuk ücreti saat esasına göre belirlenir. 2026 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi (RG 26.12.2025 / 33119) uyarınca, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında anlaşmazlıkla biten süreçlerde saatlik ücret uygulanır. İki taraflı uyuşmazlıklarda tarifedeki saatlik ücret taraf başınadır.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında taraf başına saatlik ücret 1.170 TL olarak belirlenmiştir. Bu durumda, arabulucunun bir saatlik toplam ücreti iki taraf için 2.340 TL tutarına ulaşmaktadır. Dava şartı olan bu arabuluculuk sürecinde, taraflar anlaşamadığı takdirde ilk 2 saatlik çalışma ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. Dolayısıyla, iki tarafın katıldığı ve anlaşmazlıkla sonuçlanan bir kat mülkiyeti arabuluculuk sürecinde bütçeden ödenen 2 saatlik ücret toplam 4.680 TL olmaktadır. Görüşmelerin 2 saati aşması durumunda, aşan süreye ilişkin ücret taraflarca eşit şekilde ödenir.
Eğer arabuluculuk süreci anlaşmazlıkla biter ve taraflardan biri konuyu mahkemeye taşıyarak dava açarsa, Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen bu 4.680 TL tutarındaki arabuluculuk ücreti yargılama gideri olarak kabul edilir. Mahkeme, davanın sonunda haksız çıkan taraftan bu ücretin tahsil edilmesine karar verir. Süreçle ilgili daha detaylı bilgi edinmek için Arabuluculukta Anlaşamama Halinde Ücreti Kim Öder? başlıklı çalışmamızı inceleyebilirsiniz.
Anlaşma Durumunda Kat Mülkiyeti Arabuluculuk Ücreti
Tarafların kat mülkiyeti uyuşmazlığında arabuluculuk masasında el sıkışarak anlaşmaya varmaları durumunda, ödenecek ücretin hesaplanmasında farklı kurallar devreye girer. Anlaşma halinde ödenecek ücret, uyuşmazlığın konusunun para ile ölçülebilen bir değer (nispi) olup olmamasına göre değişir. Eğer uyuşmazlık konusu para ile ölçülemiyorsa (örneğin ortak alanın eski haline getirilmesi, yönetim planının iptali gibi), maktu ücret uygulanır. Ancak uyuşmazlık konusu ortak gider borcu (aidat alacağı) gibi para ile ölçülebilen bir değer ise nispi tarifeye göre hesaplama yapılır.
Nispi hesaplamada tek arabulucunun görev yapması durumunda şu oranlar uygulanır:
- İlk 600.000 TL için %6
- Sonraki 960.000 TL için %5
- Sonraki 1.560.000 TL için %4
- Sonraki 3.120.000 TL için %3
- Sonraki 9.360.000 TL için %2
- Sonraki 12.480.000 TL için %1,5
- Sonraki 24.960.000 TL için %1
- Sonrası için %0,5
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanması halinde, arabulucuya ödenecek toplam ücret hiçbir koşulda tarifede belirlenen 2 saatlik ücret tutarından az olamaz. Ayrıca genel kural gereği, anlaşma halinde ödenecek ücret 9.000 TL altında olamaz. Bu asgari limitlerin altında kalan hesaplamalarda dahi arabulucuya en az bu maktu taban ücretlerin ödenmesi yasal bir zorunluluktur. Anlaşma sağlandığında ücretin taraflarca nasıl paylaştırılacağına dair esasları öğrenmek için Arabuluculukta Anlaşma Halinde Yüzde Kaç Ücret Ödenir? yazımıza göz atabilirsiniz.
Sürecin mali yükünü hızlıca hesaplamak ve bütçe planlaması yapmak için arabuluculuk ücreti hesaplama aracı üzerinden güncel tarifeye uygun hesaplamalar yapabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Arabuluculuğunda Usul Hataları ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecini yürütürken usul hatalarından kaçınmak büyük önem taşır. Öncelikle, kat mülkiyetinden kaynaklanan aidat alacakları gibi uyuşmazlıklarda doğrudan icra takibi yapılması mümkündür. Ancak icra takibine itiraz edilmesi üzerine açılacak itirazın iptali davalarında arabuluculuk dava şartıdır. Bu usul kuralına uyulmadan doğrudan mahkemeye gidilmesi, davanın dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilmesine yol açar.
Bir diğer önemli husus ise arabuluculuk anlaşma belgesinin hukuki niteliğidir. 6325 sayılı Kanun m.18 uyarınca, arabuluculuk süreci sonunda düzenlenen anlaşma belgesi, taraflar ve avukatları ile arabulucu tarafından birlikte imzalanırsa, mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınmasına gerek kalmaksızın doğrudan ilam niteliğinde belge sayılır. Ancak taraflardan birinin avukatı yoksa ve belge sadece taraflar ile arabulucu tarafından imzalanmışsa, bu belgenin icra edilebilmesi için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Belge hazırlama ve yasal başvuru süreçlerinde profesyonel destek almak için Yapay Zeka ile Dilekçe ve Sözleşme Yazma teknolojisinden yararlanarak hukuki metinlerinizi hatasız bir şekilde hazırlayabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Arabuluculuğu Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Kat mülkiyeti arabuluculuk ücretini kim öder?
Anlaşma sağlanması durumunda arabuluculuk ücreti, aksi kararlaştırılmadığı sürece taraflarca eşit şekilde ödenir. Ancak taraflar anlaşma belgesinde ücretin tamamının tek bir tarafça ödeneceğini de kararlaştırabilirler. Anlaşmazlık halinde ise ilk 2 saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır, dava açılması durumunda bu tutar haksız çıkan tarafa yargılama gideri olarak yükletilir.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan ortak gider alacakları, komşuluk hukukundan doğan ihtilaflar, yönetim planı değişiklikleri ve kurul kararlarının iptali gibi uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Anlaşma durumunda asgari arabuluculuk ücreti ne kadardır?
2026 yılı tarifesine göre, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında anlaşma sağlanması halinde ödenecek ücret 9.000 TL tutarının altında olamaz. Hesaplanan nispi ücret bu tutarın altında kalsa dahi bu asgari maktu ücret ödenir.
Arabuluculuk görüşmeleri ne kadar sürer?
Dava şartı arabuluculuk süreci, başvurunun yapılmasından itibaren üç hafta içinde sonuçlandırılır. Zorunlu hallerde bu süre arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir.
Süreç Yönetimi İçin Somut Öneriler
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk masasına oturmadan önce, talep edilen aidat borçları, karar defteri kayıtları ve yönetim planı gibi belgelerin eksiksiz şekilde toplanması gerekir. Görüşmeler esnasında uzlaşmacı bir tavır sergilemek, hem komşuluk ilişkilerinin korunmasını sağlar hem de uzun sürecek mahkeme masraflarından ve yüksek yargılama giderlerinden kaçınmanıza yardımcı olur. Olası bir anlaşma durumunda, arabuluculuk anlaşma belgesinin her iki tarafın da avukatı tarafından imzalanmasını sağlamak, mahkemeden şerh alma bürokrasisini ortadan kaldırarak süreci hızlandıracaktır.