Kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar arasında, kira bedelinin zamanında ödenmemesi ve buna bağlı olarak biriken borçlar ilk sıralarda yer alır. Ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi başlatıldığında ya da dava açıldığında, asıl alacak tutarının yanı sıra gecikme nedeniyle faiz talep edilmesi de olağandır. Ancak uygulamada faizin hangi tarihten itibaren başlatılacağı ve hangi oran üzerinden hesaplanacağı hususlarında ciddi usul hataları yapılmaktadır.
Kira alacaklarında temerrüt ve faiz hesabı, sözleşmenin taraflarının niteliğine, sözleşme hükümlerine ve borçlunun usulüne uygun şekilde temerrüde düşürülüp düşürülmediğine göre farklılık gösterir. Bu süreçlerin doğru yönetilmesi, alacaklının hak kaybına uğramasını engellerken borçlunun da fahiş faiz talepleriyle karşılaşmasının önüne geçer.
Kira Alacağında Temerrüt ve Faiz Başlangıç Tarihinin Belirlenmesi
Borçlar hukukunun temel prensipleri gereğince, bir borcun ödenmemesi nedeniyle faiz talep edilebilmesi için borçlunun temerrüde düşmüş olması gerekir. Kira bedelinin ödenmesinde temerrüt başlangıcı, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde iki farklı ihtimale göre şekillenir.
Sözleşmede Belirli Bir Ödeme Gününün Kararlaştırılmış Olması
Kira sözleşmelerinin büyük çoğunluğunda kira bedelinin her ayın belirli bir gününde (örneğin "her ayın 5. günü akşamına kadar") ödeneceği açıkça kararlaştırılır. Türk Borçlar Kanunu m. 117/2 uyarınca, borcun ifa edileceği gün sözleşmeyle belirlenmişse, bu günün geçmesiyle borçlu, hiçbir ihtara gerek kalmaksızın kendiliğinden temerrüde düşer. Bu durumda vade gününü takip eden günden itibaren faiz işletilmeye başlanabilir.
Sözleşmede Belirli Bir Vadenin Bulunmaması
Eğer kira sözleşmesinde ödeme günü net olarak belirlenmemişse, borçlunun temerrüde düşürülmesi için alacaklının usulüne uygun bir ihtarname göndermesi zorunludur. Türk Borçlar Kanunu m. 117/1 uyarınca muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Gönderilecek ihtarnamede borçluya ödeme için makul bir süre verilmeli ve bu sürenin bitimini takip eden gün itibarıyla faiz işletilmelidir. Süreç içerisinde hak kaybı yaşamamak adına Borçlunun Temerrüdü İçin İhtar Şart mıdır? başlıklı çalışmamızda yer alan usuli şartların incelenmesi faydalı olacaktır.
İhtarname veya ödeme emri hazırlanırken hukuki metinlerin mevzuata tam uyumlu olması, ileride açılacak davaların seyrini doğrudan etkiler. Bu aşamada profesyonel bir metin oluşturmak için Yapay Zeka ile Dilekçe ve Sözleşme Yazma aracından destek alınarak hukuki riskler en aza indirilebilir.
Kira Alacaklarında Uygulanacak Faiz Türleri ve Oranları
Kira alacaklarına uygulanacak faiz oranı, kiralanan taşınmazın niteliğine ve tarafların sıfatına göre değişiklik gösterir. Hukukumuzda temel olarak yasal faiz ve ticari işlerde uygulanan avans faizi olmak üzere iki farklı oran mevcuttur.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Yasal Faiz
Konut ve adi nitelikteki işyeri kira sözleşmelerinden doğan alacaklar için kural olarak yasal faiz uygulanır. 3095 sayılı Kanun m. 1 uyarınca belirlenen yasal faiz oranı, 31.07.2026 tarihinden itibaren yıllık %31 olarak uygulanmaktadır. Bu tarihten önceki dönem olan 01.06.2024 ile 30.07.2026 tarihleri arasında ise yasal faiz oranı yıllık %24 seviyesindeydi. Dolayısıyla, geçmişe dönük kira borçlarının hesaplanmasında her dönemin kendi yürürlükteki oranının dikkate alınması gerekmektedir.
Ticari Nitelikteki Kira Sözleşmelerinde Avans Faizi
Eğer kira sözleşmesinin her iki tarafı da tacir ise ve kiralanan taşınmaz tarafların ticari işletmesi ile ilgiliyse, alacaklı yasal faiz yerine daha yüksek olan avans faizini talep edebilir. 3095 sayılı Kanun m. 2/2 uyarınca, ticari işlerde temerrüt faizi olarak T.C. Merkez Bankasının kısa vadeli avans işlemlerine uyguladığı faiz oranı talep edilebilir. 01.01.2026 tarihinden itibaren geçerli olan güncel avans faiz oranı yıllık %39,75'tir. Bir önceki dönemde (01.07.2025 – 31.12.2025) bu oran yıllık %44,25 olarak uygulanmaktaydı. Ticari alacaklarda doğru faiz türünün seçilmesi tahsil edilecek tutarı doğrudan etkileyeceğinden, Ticari Alacakta Faiz Seçimi: Avans mı Yasal mı? konusundaki ayrımın iyi yapılması gerekir.
İcra Takipleri ve Davalarda Faiz Talebi
Kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takiplerinde veya açılan alacak davalarında faiz talebinin formüle ediliş şekli büyük önem taşır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca, taleple bağlılık ilkesi geçerlidir. Yani, takip talebinde veya dava dilekçesinde açıkça faiz istenmediği ya da faiz başlangıç tarihi belirtilmediği sürece, icra dairesi veya mahkeme kendiliğinden faize hükmedemez.
İcra takibinde, her bir ayın kira alacağı için muaccel olduğu (ödeneceği) tarihten takip tarihine kadar işlemiş faiz miktarı ayrı ayrı hesaplanmalı ve takip talebine yansıtılmalıdır. Takip tarihinden sonrası için ise "asıl alacağa takip tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz/avans faizi" şeklinde talepte bulunulmalıdır. Dönemsel bazda değişen oranlar nedeniyle yapılacak hesaplamaların karmaşıklığı göz önüne alındığında, hata payını sıfıra indirmek için faiz hesaplama aracından yararlanılarak dönem analizli döküm alınması tavsiye edilir.
Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar ve Usul Hataları
Kira alacaklarının takibinde sıklıkla yapılan hatalar, haklı olunan davaların reddedilmesine veya icra takiplerinin iptaline yol açabilmektedir. Bu kapsamda öne çıkan hususlar şunlardır:
- Sözleşmede Vade Olmamasına Rağmen İhtarsız Faiz İstenmesi: Sözleşmede net bir ödeme günü kararlaştırılmamışsa, doğrudan icra takibi başlatılarak geçmişe dönük faiz talep edilemez. Bu durumda faiz ancak takip veya dava tarihinden itibaren işletilebilir.
- Faiz Oranının Yanlış Seçilmesi: Konut kiralarında ticari avans faizi talep edilmesi halinde, borçlunun itirazı üzerine icra mahkemesi faiz miktarını yasal faiz oranına göre düzelterek takibin devamına karar verir ve alacaklı aleyhine yargılama gideri doğabilir.
- Faize Faiz İşletilmesi Yasağı: Türk Borçlar Kanunu m. 121/2 uyarınca, temerrüt faizine tekrar temerrüt faizi (bileşik faiz) yürütülemez. Takip talebinde bulunurken işlemiş faiz miktarı asıl alacağa eklenerek bu toplam tutar üzerinden yeni bir faiz işletilemez; faiz yalnızca asıl alacak tutarı üzerinden devam etmelidir.
Kira Faiz Hesaplamalarında Dikkat Edilmesi Gereken Pratik Öneriler
Kira alacağı süreçlerini yönetirken hukuki güvenliği sağlamak adına şu adımların takip edilmesi önerilir:
- Kira sözleşmesini hazırlarken ödemenin yapılacağı günü net bir tarih veya aralık olarak (örneğin "her ayın en geç 5. günü") belirleyin. Böylece ihtar çekme külfetinden kurtulmuş olursunuz.
- Ödemelerin banka kanalıyla yapılmasını sağlayın ve açıklama kısmına hangi ayın kirası olduğunun yazılmasını isteyin. Açıklama bulunmayan ödemeler, Türk Borçlar Kanunu m. 102 uyarınca öncelikle muaccel olan en eski kira borcuna mahsup edilir.
- İcra takibi başlatmadan önce, birikmiş her bir ayın kira bedeli için temerrüt tarihlerini tek tek listeleyin ve her ay için ayrı ayrı geçmiş gün hesabı yapın.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira borcuna en fazla ne kadar faiz istenebilir?
Kira sözleşmesinde taraflar serbestçe bir gecikme faizi oranı kararlaştırabilirler. Ancak Türk Borçlar Kanunu m. 120/2 uyarınca, sözleşmeyle belirlenecek yıllık temerrüt faizi oranı, yasal faiz oranının iki katını aşamaz. Güncel yasal faiz oranı yıllık %31 olduğundan, sözleşmeyle belirlenebilecek azami faiz oranı yıllık %62 olabilir.
Kira ödemesi hafta sonuna denk gelirse temerrüt ne zaman başlar?
Türk Borçlar Kanunu m. 93 uyarınca, ifa zamanı veya sürenin son günü kanunlarda tatil olarak kabul edilen bir güne rastlarsa, vade kendiliğinden bu günü izleyen ilk iş gününe uzar. Dolayısıyla hafta sonuna denk gelen kira ödemelerinde temerrüt, pazartesi gününü takip eden salı günü başlar.
Geriye dönük kaç yıllık kira faizi talep edilebilir?
Türk Borçlar Kanunu m. 147/1 uyarınca kira bedeli alacakları 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Asıl alacak zamanaşımına uğradığında, ona bağlı olan faiz alacakları da zamanaşımına uğrar. Bu nedenle geriye dönük en fazla 5 yıllık kira bedeli ve bunun faizi talep edilebilir.
Kira alacağı davasında faiz başlangıcı dava tarihi midir?
Eğer borçlu dava açılmadan önce sözleşmedeki belirli vade veya gönderilen ihtarname ile temerrüde düşürülmüşse, faiz bu temerrüt tarihlerinden itibaren başlar. Ancak dava öncesinde usulüne uygun bir temerrüt gerçekleşmemişse, faiz dava tarihinden itibaren işletilir.
Kira Alacaklarında Hak Kaybını Önlemek İçin Somut Adımlar
Kira borçlarının tahsilinde gecikilen her gün, enflasyonist ortamda alacağın değer kaybetmesine neden olur. Süreci başlatırken kira sözleşmesindeki ödeme maddelerini dikkatlice inceleyin. Eğer sözleşmede belirli bir vade yoksa vakit kaybetmeden noter kanalıyla ihtarname göndererek borçluyu temerrüde düşürün. İcra takibi aşamasında ise asıl alacak kalemleri ile işlemiş faiz kalemlerini net olarak ayırın ve güncel faiz oranlarını dönemlerine göre eksiksiz uygulayarak yasal süreci başlatın.