Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Kararı ve Hukuki Çerçeve
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm uygulamaları, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen süreçleri beraberinde getirir. Riskli yapı tespiti kesinleşen binalarda, taşınmazın ne şekilde değerlendirileceğine dair kararlar kat malikleri kurulunda alınır. Kanunun güncel düzenlemelerine göre, binaların yeniden yaptırılması, payların satışı veya diğer değerlendirme yöntemleri hakkında karar alabilmek için hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluk aranmaktadır.
Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan, toplantılara iştirak etmeyen veya alınan kararı içeren sözleşmeyi imzalamaktan imtina eden azınlık maliklerin hisseleri, kanuni usuller çerçevesinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (veya yetkilendirilmiş idare) tarafından açık artırma usulüyle satılır. Bu satış işlemi, mülkiyet hakkına yönelik ağır bir müdahale teşkil ettiğinden, kanunda öngörülen usul kurallarına milimetrik olarak uyulmasını gerektirir.
Kentsel dönüşüm sürecinde çoğunluk kararına katılmayan maliklerin hak kaybına uğramaması için sürecin her aşamasında tebligatların usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, teklif edilen sözleşme şartlarının adil olup olmadığı ve kıymet takdirinin gerçeği yansıtıp yansıtmadığı titizlikle incelenmelidir.
Çoğunluk Kararına Katılmayan Maliklerin Pay Satışı Süreci
Satış sürecinin başlatılabilmesi için öncelikle riskli yapı tespitinin kesinleşmiş olması gerekir. Ardından, üçte iki çoğunlukla alınan kararın ve üzerinde anlaşılan sözleşme taslağının, karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla tebliğ edilmesi zorunludur. Bu tebligatta, alınan karara ve imzalanacak Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhit Temerrüdü gibi riskleri de bertaraf edecek nitelikteki sözleşme hükümlerine katılmaları için en az 15 gün süre verilir.
Verilen bu süre içerisinde teklifi kabul etmeyen veya sessiz kalan maliklerin arsa paylarının satışı için çoğunluğu oluşturan malikler tarafından Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne başvurulur. İlgili idare bünyesinde kurulan kıymet takdir komisyonu, satılacak payın güncel piyasa değerini tespit eder. Belirlenen bu rayiç bedel üzerinden pay, öncelikle diğer paydaşlara satılmak üzere açık artırma usulüyle satışa çıkarılır. Diğer paydaşlar tarafından satın alınmayan hisseler, hazine adına tescil edilebilir veya üçüncü kişilere satılabilir.
Uygulamada Sık Karşılaşılan Usul Hataları
İdari süreçlerin karmaşıklığı ve kentsel dönüşümün getirdiği acelecilik, uygulamada çok sayıda usul hatasına yol açmaktadır. Bu hatalar, yapılan pay satışının iptali için en güçlü hukuki gerekçeleri oluşturur. Sıkça rastlanan usul hataları şunlardır:
- Toplantı Çağrısının Usulsüz Yapılması: Üçte iki çoğunluk kararının alındığı kat malikleri kurulu toplantısının tarihi, yeri ve gündemi tüm maliklere kanuna uygun şekilde bildirilmelidir.
- İhtarname Çekilmemesi veya Eksik Süre Verilmesi: Karara katılmayan malike, kararın içeriğini ve sözleşme örneğini içeren noter ihtarnamesinin gönderilmemesi ya da 15 günlük yasal düşünme süresinden daha az süre tanınması doğrudan iptal sebebidir.
- Kıymet Takdirinin Düşük Belirlenmesi: Taşınmazın konum, imar durumu, emsal artışı ve güncel piyasa koşulları dikkate alınmadan, sadece belediye emlak vergisi değeri veya yetersiz bir bilirkişi raporu esas alınarak değer tespiti yapılması mülkiyet hakkının ihlalidir.
- Müteahhit Tarafından Sunulan Sözleşmenin Dengeli Olmaması: Çoğunluğun imzaladığı sözleşmenin, azınlıkta kalan malikin haklarını korumayan, adaletsiz ve tek taraflı hükümler içermesi durumunda satış kararına karşı çıkılabilir.
Pay Satış Kararının İptali ve Yürütmenin Durdurulması Davası
Bakanlık veya yetkili idare tarafından tesis edilen pay satışı işlemi, idari bir işlemdir. Bu nedenle, satış kararına ve satış sürecine karşı açılacak dava idari yargıda, yani İdare Mahkemesinde açılmalıdır. İdari Yargılama Usulü Kanunu kapsamında, satış kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılması gerekir.
Satış işlemi gerçekleştikten sonra telafisi güç veya imkansız zararlar doğabileceği için, iptal davası mutlaka yürütmenin durdurulması talepli olarak açılmalıdır. Mahkeme tarafından yürütmenin durdurulması kararı verildiği takdirde, idare satış ihalesini gerçekleştiremez veya gerçekleştirilmiş olan ihalenin tapuda tescil işlemlerini yapamaz. Dava dilekçesinin hazırlanması aşamasında, idari işlemin hangi kanun maddelerine ve usul kurallarına aykırı olduğunun net bir şekilde ortaya konması hayati önem taşır. Bu hukuki süreçlerde idari merci kararlarının hukuka uygunluğunu denetlemek adına Yapay Zeka ile Dilekçe ve Sözleşme Yazma desteği alarak mevzuata tam uyumlu idari başvuru ve dava dilekçeleri hazırlanabilir.
Kentsel Dönüşümde Hak Kayıplarını Önlemek İçin Pratik Öneriler
Kentsel dönüşüm sürecine giren bir taşınmazda azınlıkta kalan maliklerin haklarını koruyabilmesi için şu pratik adımları atması önerilir:
- Gelen tüm noter ihtarnamelerini tebliğ aldığınız tarihi mutlaka not edin ve yasal süreleri kaçırmamak için hemen bir uzmana danışın.
- Size sunulan sözleşme taslağını imzalamaktan kaçınırken, bunu gerekçesiz bir şekilde yapmak yerine, sözleşmedeki hakkaniyete aykırı hükümleri belirten bir karşı ihtarname göndererek iradenizi yazılı hale getirin.
- Kıymet takdir komisyonunun belirlediği bedele karşı yasal süresi içinde idare nezdinde itirazda bulunun ve gerekirse bağımsız bir SPK lisanslı değerleme kuruluşundan rapor alın.
- Satış ihalesi gününü ve saatini yakından takip ederek, ihale sürecinde usulsüzlük yapılması durumunda bunları tutanak altına aldırın.
Sıkça Sorulan Sorular
Üçte iki çoğunluk kararı her durumda mutlak mıdır?
Hayır, çoğunluk kararı mutlak değildir. Alınan kararın dürüstlük kuralına uygun olması, azınlıkta kalan maliklerin haklarını tamamen yok saymaması ve taşınmazın adil bir şekilde paylaşımını öngörmesi gerekir. Aksi halde kararın iptali talep edilebilir.
Pay satışı ihalesine karara katılmayan malik kendisi girebilir mi?
Hayır, kanun gereği yapılan açık artırma satışı öncelikle diğer paydaşlara yöneliktir. Payı satılan malik, kendi payının satış ihalesine katılarak kendi hissesini satın alamaz.
Kıymet takdirine karşı doğrudan dava açılabilir mi?
Kıymet takdir raporu, satış işleminin hazırlayıcı bir işlemi olduğundan tek başına dava konusu edilemez. Ancak satış kararının iptali davasında, kıymet takdirinin usulsüz ve düşük yapıldığı temel bir iptal gerekçesi olarak ileri sürülür.
İdare mahkemesinde açılan dava satışı kendiliğinden durdurur mu?
İdare mahkemesinde sadece iptal davası açılması satışı kendiliğinden durdurmaz. Satışın durdurulabilmesi için mahkemeden açıkça yürütmenin durdurulması kararı alınması zorunludur.
Süreci Güvenceye Alacak Son Bir Tavsiye
Kentsel dönüşüm sürecinde pay satışı tehdidiyle karşı karşıya kalan maliklerin düştüğü en büyük hata, süreci zamana bırakarak pasif kalmaktır. İdari süreler son derece katıdır ve tebligatların yapılmasıyla birlikte hak düşürücü süreler işlemeye başlar. Bu nedenle, size tebliğ edilen her belgeyi anında incelemeli, hakkaniyete aykırı bir durum tespit ettiğinizde idari başvuru ve dava yollarını gecikmeksizin kullanmalısınız. Haklarınızı koruyan dengeli bir sözleşme revizyonu talep etmek, çoğu zaman satışı engellemenin en yapıcı yoludur.