Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Şartları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride belirlenecek şartlarla satışının yapılmasını taahhüt eden ve iki tarafa da borç yükleyen ön sözleşme niteliğinde bir hukuki işlemdir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen bu sözleşmenin geçerliliği, kanunun emredici hükümleri gereği resmi şekil şartına bağlıdır. Uygulamada en sık yapılan usul hatası, bu sözleşmelerin adi yazılı şekilde veya sadece imzaları onaylanmış şekilde yapılmasıdır. Taşınmaz satış vaadinin geçerli olabilmesi için noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.
Sözleşmenin taraflarından biri, üzerine düşen edimleri yerine getirmesine rağmen diğer taraf tapuda devir işlemini gerçekleştirmekten kaçınırsa, alacaklı taraf mahkemeden mülkiyetin kendisine geçirilmesini talep edebilir. Bu durumda açılacak dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davasıdır. Bu davanın başarıyla sonuçlanabilmesi için vaat alacaklısının kendi edimini (genellikle satış bedelini) tam ve eksiksiz olarak yerine getirmiş olması gerekir.
Sözleşme konusu taşınmazın üçüncü kişilere satılmasını engellemek amacıyla, sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi büyük önem taşır. Kira sözleşmesinin tapuya şerhi işleminde olduğu gibi, satış vaadi sözleşmesi de tapuya şerh edildiğinde, bu şerh üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir ve taşınmazın başkasına devredilmesi durumunda dahi tescil davası açma hakkı korunur.
Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar ve Usul Hataları
Taşınmaz satış vaadi davalarında davanın reddedilmesine neden olan en büyük hatalardan biri, elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda tek bir ortağın yaptığı satış vaadi sözleşmeleridir. Elbirliği mülkiyetinde, tüm ortakların rızası veya katılımı olmadan yapılan satış vaadi sözleşmesi borçlandırıcı işlem olarak geçerli olsa da, ortaklık tasfiye edilmeden veya paylı mülkiyete geçilmeden tapu tesciline karar verilemez. Bu durumda davacının hukuk davalarında hakimin hukuku re'sen uygulaması ilkesi kapsamında mahkemeden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi için süre talep etmesi gerekir.
Bir diğer önemli sorun ise zamanaşımı süresidir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan davalar, özel bir süre öngörülmediği için genel zamanaşımı süresi olan 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre, sözleşmenin ifa kabiliyetinin doğduğu andan itibaren işlemeye başlar. Ancak taşınmaz fiilen vaat alacaklısına teslim edilmişse, Yargıtay yerleşik içtihatlarında dürüstlük kuralı gereğince zamanaşımı def'inin ileri sürülemeyeceğini kabul etmektedir.
Yargıtay'ın Güncel Kriterleri ve Emsal Karar Esasları
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerinin taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine ilişkin davalarda uyguladığı ve davanın kaderini belirleyen 3 temel somut kriter bulunmaktadır:
- Bedelin Ödenmiş Olma Kriteri: Yargıtay, tescile karar verilebilmesi için satış bedelinin (semenin) tamamen ödenmiş olmasını şart koşar. Eğer bedelin bir kısmı ödenmemişse, mahkeme davacıya bu bakiye bedeli depo etmesi için süre vermelidir. Bedel depo edilmeden tescil kararı verilemez.
- İfa Olanağının Bulunması Kriteri: Sözleşme konusu taşınmazın tapuda tescil edilebilmesi için imar mevzuatına uygun olması, üzerinde ifraz (bölünme) engelinin bulunmaması gerekir. Kaçak veya imara aykırı yapılarda ifa olanağı bulunmadığından tescil davası reddedilir.
- Kişisel Hakkın Üçüncü Kişilere Karşı İleri Sürülmesi Kriteri: Tapuya şerh verilmeyen satış vaadi sözleşmesi şahsi hak doğurur. Taşınmaz, sözleşmeden sonra iyi niyetli üçüncü bir kişiye satılmışsa, vaat alacaklısı o üçüncü kişiye karşı tescil davası açamaz; hakkını ancak vaat borçlusundan tazminat olarak talep edebilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Noterde yapılmayan satış vaadi sözleşmesi geçerli midir?
Hayır, adi yazılı şekilde veya haricen yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri hukuken geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye dayanarak tapu iptal ve tescil davası açılamaz; ancak ödenen paranın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi talep edilebilir.
Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilirse ne kadar süre geçerlidir?
Tapuya verilen satış vaadi şerhi, şerh tarihinden itibaren 5 yıl süreyle geçerlidir. Bu süre içinde tapuda resmi satış yapılmaz veya dava açılmazsa şerh kendiliğinden hükümsüz kalır.
Miras kalan taşınmaz için tek bir mirasçının yaptığı satış vaadi geçerli midir?
Miras ortaklığı elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olduğundan, tek bir mirasçının yaptığı satış vaadi sözleşmesi borçlandırıcı işlem olarak geçerlidir ancak tüm mirasçılar onay vermedikçe veya ortaklık çözülmedikçe doğrudan tapu tescili sağlanamaz.
Satış vaadi borçlusu taşınmazı başkasına satarsa ne yapılabilir?
Eğer sözleşme tapuya şerh edilmişse, yeni malike karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Şerh edilmemişse, yeni malik iyi niyetli kabul edilir ve tescil davası açılamaz; bu durumda vaat borçlusuna karşı tazminat davası açılmalıdır.
Hak Kayıplarını Önlemek İçin Pratik Öneriler
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanırken, sözleşme metnine taşınmazın fiili teslim tarihinin, cezai şartların ve tapu devrinin hangi tarihte yapılacağının açıkça yazılması gerekir. Sözleşme imzalanır imzalanmaz vakit kaybetmeden tapu müdürlüğüne gidilerek şerh işlemlerinin tamamlanması, taşınmazın üçüncü kişilere satılma riskini tamamen ortadan kaldıracaktır. Olası bir uyuşmazlıkta, hak kaybına uğramamak adına tüm ödemelerin banka kanalıyla ve açıklama kısmına "noter satış vaadi sözleşmesi bedeli" yazılarak yapılması ispat kolaylığı sağlayacaktır.