Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride belirlenen şartlarla satılmasını borçlayan ve iki tarafa borç yükleyen ön sözleşme niteliğindedir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen bu sözleşmeler, mülkiyeti doğrudan nakleden işlemlerden olmayıp, vaat alacaklısına kişisel bir hak sağlar. Bu kişisel hak, borçlu tarafın yükümlülüğünü yerine getirmekten kaçınması durumunda mahkeme kanalıyla tescile zorlama hakkına dönüşmektedir.
Uygulamada en sık karşılaşılan hata, bu sözleşmelerin adi yazılı şekilde veya haricen düzenlenmesidir. Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekilde yapılması zorunludur. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmış olmasına bağlıdır. Noterde sadece imzaların onaylanması şeklinde yapılan sözleşmeler geçersiz kabul edilmektedir.
Tapu Siciline Şerh Verilmesinin ve Zamanaşımının Önemi
Noterde usulüne uygun olarak düzenlenen satış vaadi sözleşmesi, tapu kütüğüne şerh edilmediği sürece sadece sözleşmenin tarafları arasında hüküm ifade eder. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesiyle birlikte, bu kişisel hak ayni etki kazanır ve taşınmazı sonradan iktisap eden üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Tapu Kanunu uyarınca, tapuya şerh verilen satış vaadi sözleşmeleri 5 yıl süreyle üçüncü kişilere karşı hüküm ifade eder. Bu süre içinde satış gerçekleşmezse şerh resen terkin olunur.
Sözleşmeden doğan tescil taleplerinde zamanaşımı süresi genel zamanaşımı olan 10 yıldır. Ancak bu sürenin başlangıcı, borcun muaccel olduğu yani taşınmazın devrinin talep edilebilir hale geldiği tarihtir. Eğer taşınmaz fiilen vaat alacaklısına teslim edilmişse, Yargıtay kararlılıkla dürüstlük kuralı gereğince 10 yıllık zamanaşımı def'inin ileri sürülemeyeceğini kabul etmektedir.
Tescile Zorlama Davalarında Yargıtay'ın Güncel Kriterleri
Satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında Yargıtay hukuk dairelerinin istikrar kazanmış kararlarında aradığı temel kriterler şunlardır:
- Edimin İfa Edilmiş Olması: Vaat alacaklısının tescil talep edebilmesi için, sözleşmede kararlaştırılan satış bedelini tamamen ödemiş olması gerekir. Bedelin ödenmediği durumlarda, davacıya bakiye bedeli mahkeme veznesine depo etmesi için süre verilir.
- İmar ve İfraz Durumu: Üzerinde satış vaadi kurulan taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise ve vaat edilen kısım belirli bir bölüme ilişkinse, imar mevzuatı uyarınca ifrazın mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır. Yargıtay, ifrazı mümkün olmayan taşınmazlarda tescil kararı verilemeyeceğini, ancak Taşınmazlarda Fiili Taksim Sözleşmesi ve Ortaklığın Giderilmesi ilkeleri de gözetilerek fiili taksimin varlığı halinde davanın kabul edilebileceğini belirtmektedir.
- Muvazaalı Devirler: Satış vaadi sözleşmesinden sonra taşınmazın üçüncü kişilere kötüniyetli olarak devredilmesi halinde, devralan kişinin kötüniyeti ispatlanarak tapunun iptali istenebilir. Bu noktada, Taşınmazlarda Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal Davası süreçlerindeki muvazaa kriterleri kıyasen dikkate alınarak, üçüncü kişinin taşınmazı değerinin çok altında alıp almadığı ve taraflar arasındaki yakınlık ilişkisi incelenir.
Sıkça Sorulan Sorular
Noter harici yapılan satış vaadi sözleşmesi tamamen geçersiz midir?
Evet, resmi şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Ancak taşınmaz fiilen teslim edilmiş ve bedeli ödenmişse, bazı istisnai durumlarda hakkın kötüye kullanılması yasağı çerçevesinde tescile karar verilebilmektedir.
Satış vaadi sözleşmesi mirasçılara geçer mi?
Satış vaadinden doğan haklar ve borçlar şahsa sıkı sıkıya bağlı haklardan olmadığından, tarafların vefatı halinde mirasçılarına intikal eder. Mirasçılar tescil davasını açabileceği gibi, kendilerine karşı da bu dava açılabilir.
Eş rızası olmadan yapılan satış vaadi geçerli midir?
Eğer taşınmaz aile konutu niteliğindeyse, diğer eşin açık rızası alınmadan yapılan satış vaadi sözleşmesi geçersizlik riskiyle karşı karşıyadır. Bu durumda tapuya güven ilkesi sınırlı olarak uygulanır.
Zamanaşımı süresi taşınmaz teslim edilmişse ne zaman başlar?
Taşınmaz zilyetliği vaat alacaklısına devredilmişse, zamanaşımı süresi işlemez. Davalı taraf zamanaşımı def'inde bulunsa dahi mahkemece bu savunma hakkın kötüye kullanılması sayılarak reddedilir.
Hak Kayıplarını Önlemek İçin Pratik Adımlar
Satış vaadi sözleşmesi imzalandığı anda vakit kaybetmeksizin tapu müdürlüğüne gidilerek sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi sağlanmalıdır. Bu şerh, taşınmazın üçüncü kişilere satılması durumunda dahi hakkınızı doğrudan yeni malike karşı ileri sürmenizi sağlar. Ayrıca, sözleşmede kararlaştırılan ödemelerin banka kanalıyla ve açıklama kısmına sözleşme tarihi ile taşınmaz bilgilerini yazarak yapılması, ileride açılacak tescil davasında ispat kolaylığı sağlayacaktır.